Исследование инвестиций в недвижимость: что такое недвижимость?

К Ян Войчук , CFA

Самое основное определение недвижимости - «интерес к земле». Расширение этого определения несколько, слово «интерес» может означать либо долю собственности (также известную как платный процент), либо проценты за аренду. В интересах собственности инвестор имеет право на полные права собственности на землю (например, для юридического использования и передачи права собственности на землю / собственность), а также должен принимать на себя риски и обязанности землевладельца (например, , любые убытки в результате стихийных бедствий и обязательство уплачивать налоги на имущество). С другой стороны отношений проценты по аренде существуют только тогда, когда землевладелец соглашается передать некоторые из своих прав арендатору в обмен на плату за аренду. Если вы арендуете квартиру, у вас есть арендная плата за недвижимость. Если у вас есть дом, у вас есть доля собственности в этом доме. Некоторые юрисдикции признают другие интересы помимо этих двух, такие как недвижимость, но эти интересы менее распространены на инвестиционной арене.

В качестве инвестора по недвижимости вы, скорее всего, будете покупать права собственности, а затем получать доход от этих инвестиций, предоставляя арендные проценты арендаторам, которые в свою очередь будут платить арендную плату. Также нерегулярно для инвестора приобретать долгосрочную процентную ставку на землю, которая затем имеет построенное на ней здание. В конце аренды земли земля и здание становятся собственностью первоначального владельца земли.

Частные и публичные рынки
Когда вы планируете свои инвестиции в недвижимость, одна из ваших первых задач - решить, какое воздействие на рынок недвижимости подходит для вашей ситуации. Различные воздействия создают различные уровни риска и прибыли. Ваш выбор также повлияет на средства, с помощью которых вы приобретете недвижимость.

Первым типом рынка, в который вы могли бы участвовать, является частный рынок. На частном рынке вы будете покупать прямой интерес к одной или нескольким объектам недвижимости. Вы сами будете владеть и управлять куском недвижимости (или через менеджера по недвижимости), и вы получите арендные платежи и изменения стоимости от этих инвестиций. Например, если вы должны были купить промышленное здание, которое было арендовано одному или нескольким арендаторам, которые платят вам арендную плату, вы будете участвовать в частном рынке недвижимости. Вы также можете участвовать на этом рынке, покупая недвижимость с любым количеством партнеров - это известно как пул или синдикат .

В качестве альтернативы вы можете инвестировать в публичный рынок недвижимости. Вы бы участвовали в публичном рынке, если вы приобрели долю или подразделение в публичной компании по продаже недвижимости, например, инвестиционный траст недвижимости (REIT). Если вы покупаете недвижимость, вы инвестируете в компанию, которая владеет недвижимостью и управляет ею от имени акционеров / владельцев паев компании.В результате ваше воздействие на рынок недвижимости является более косвенным. Безопасность недвижимости обычно выплачивает дивиденды или распределение, чтобы направить арендные платежи, которые он получает от арендаторов, своим акционерам / владельцам паев. Любое повышение цены или амортизация в активах, принадлежащих компании, отражается в ее доле или цене за единицу. (Мы обсудим инвестиции REIT и их характеристики более подробно в главе 6.)

Инвестиции в акционерный капитал и долговые обязательства

Помимо выбора вашего рынка, вам нужно выбрать, инвестировать в долг или капитал.
Когда вы инвестируете в долги, вы предоставляете средства владельцу или покупателю недвижимости. Вы получаете периодические процентные платежи от владельца и плату за безопасность в отношении имущества в виде ипотеки. По окончании срока ипотечного кредитования вы возвращаете баланс своего ипотечного принципала. Этот тип инвестиций в недвижимость довольно похож на тип облигаций. (Чтобы узнать больше об ипотеках, см.

Покупки за ипотеку , Понимание структуры платежей по ипотечным кредитам и Выплата ипотечного кредита .) Инвестиции в акционерный капитал, с другой стороны, представляет собой остаточный интерес к собственности. Когда вы являетесь инвестором в акционерный капитал, вы по сути являетесь владельцем недвижимости. Вы стоите много, когда стоимость имущества увеличивается или вы можете получить больше арендной платы за свое здание. Однако, если что-то пойдет не так (например, все ваши арендаторы освобождаются, и вы не можете оплатить ипотечный платеж), то залогодержатель, который имеет приоритетный интерес к вашей собственности, может отказаться, и вы должны лишить свою позицию в капитале, чтобы удовлетворить их безопасность. В этом смысле риски, связанные с долевым участием в недвижимости, во многом похожи на риски владения акциями.

Выбор того, хотите ли вы инвестировать в акционерный капитал или задолженность, будет зависеть от вашей толерантности к риску и ваших ожиданий возврата. Более рискованным выбором является инвестирование в капитал, но вы также можете заработать намного больше денег! Чем больше риск, тем больше вознаграждение. (Чтобы узнать, где находится толерантность к риску, см.



Определение риска и пирамиды риска .) Матрица выбора инвестиций

Теперь давайте сделаем все это вместе.
Как только вы выбираете свой рынок и решаете, подходит ли долговое или инвестиционное вложение, становится очевидным, какой тип безопасности покупать или инвестировать. Взгляните на следующую диаграмму:



Если вы выберете квадрант A, Public Equity, вы должны приобрести ценные бумаги с недвижимостью, такие как REIT, справедливые акции или публично торгуемые компании по операциям с недвижимостью.


Если вы выберете квадрант B, Private Equity, вы должны купить прямые, владение недвижимостью в недвижимости.

Если вы выберете квадрант C, Public Debt, вы приобретете ипотечный REIT, ипотечные ценные бумаги (MBS) или (коммерческие ипотечные ценные бумаги (CMBS).

Если квадрант D, частный долг, больше всего Соответственно, тогда вы будете предоставлять деньги покупателям недвижимости, тем самым инвестируя в ипотечные кредиты.

(Мы обсудим некоторые из этих инвестиционных структур в главе 6).