Покупка A Home: переход через процесс Escrow

К Эми Фонтинелле

После того, как вы находитесь в депонировании, вы находитесь на родине, но надолго. Дни, когда вы получите ключи от своего нового дома, не могут пройти достаточно быстро, но в то же время вы так заняты, делая все, что должно произойти, чтобы закрыть, что кажется, что в день. Вот общий обзор того, чего ожидать на этом этапе. (Узнайте, что может пойти не так на этом этапе в 10 препятствий к закрытию в новом доме .)

Почему Escrow?
Цель компании условного депонирования - выступать нейтральной третьей стороной между покупателем и продавцом и следить за тем, чтобы все необходимые шаги по закрытию были выполнены правильно и своевременно.

Например, вы не хотели бы просто давать свою серьезную денежную проверку продавцам - какая у вас гарантия, что они не украдут ее у вас и не откажут вам продать дом? Компании Escrow предотвращают появление подобных сценариев.

Компания условного депонирования будет обрабатывать все деньги, которые должны менять руки между вами и продавцом. Существует также документация, связанная с каждым шагом, предпринятым в то время, когда дом находится в депонировании, и компания условного депонирования собирает всю эту документацию и гарантирует, что все документы, необходимые для завершения сделки, будут выполнены правильно и своевременно.

Порядок шагов будет несколько отличаться с каждой транзакцией, но основные шаги почти всегда одинаковы. (Чтобы узнать больше, прочитайте Понимание процесса Escrow .)

Шаги в процессе оценки

  1. Оценка
    Кредитор будет оценивать дом. Возможно, вам придется написать чек на этот фронт, а не ждать до закрытия, чтобы оплатить сбор. Это связано с тем, что оценка будет происходить независимо от того, что, но не все транзакции попадают в итоговый стол. Оценка защищает кредитора от предоставления вам больше денег, чем дома стоит (в случае, если они в конечном итоге возвращают имущество, потому что вы прекращаете платить свою ипотеку и должны перепродать ее, чтобы вернуть свои кредитные деньги).

    Если значение, которое оценщик дает дому, ниже цены покупки, продавец должен будет согласиться скорректировать цену вниз или вам придется заплатить наличные за разницу. В противном случае сделка провалится. Несмотря на то, что оценка защищает кредитора, вам все равно придется заплатить за это, потому что вы тот, кто покупает дом. Оценка также может помочь вам, сообщив, если вы можете переплачивать.

  2. Защитите свое финансирование
    Если вы следовали рекомендациям в части 5, ваше финансирование должно быть уже безопасным, но кредитор может попросить вас получить больше документов, пока вы находитесь в депонировании, если андеррайтер запросит его.И никогда не мешает быть активным и просить кредитора, если что-то еще необходимо для обеспечения кредита.

    Очевидно, что вы не хотите освобождать финансирование, пока не достигнете 99. 9% уверены, что ваш кредит будет финансироваться. В противном случае вы можете потерять свой серьезный денежный депозит (часто несколько тысяч долларов) и, возможно, подвергнуться другим убыткам, в зависимости от условий договора купли-продажи.

  3. Инспекция в отношении вредителей
    Это также требуется банку для выгоды банка, идея состоит в том, что, если вы покупаете дом и позже обнаруживаете, что его называют термитом, вы можете просто уйти, если вы не можете позволить себе заплатить за ремонт. Если дом подвергся существенному структурному ущербу от термитов, у банка возникнут проблемы с поиском нового покупателя.
    Pestinspections являются недорогими, хотя (часто до $ 100) и защищают вас тоже - вы не хотите покупать дом с активным заражением древесных насекомых, не так ли?
  4. Домашний осмотр
    Этот осмотр технически необязателен (это означает, что кредитор не требует, чтобы вы его получили, и вы можете выбрать своего собственного инспектора), но вы должны считать это обязательным требованием, потому что это так важно. (Чтобы узнать больше, прочитайте Вам нужен домашний осмотр? )

    Домашний инспектор рассмотрит легко видимые компоненты вашего дома (и это покрывает довольно много места), ища проблемы, которые неподготовленный глаз покупателя первого раза, вероятно, никогда не поймает. Знаете ли вы, что стена с гаражом в вашем доме должна иметь определенный рейтинг огня? Знаете ли вы, как сказать, может ли крыша протечь? Вы знаете, как проверить давление воды в доме, чтобы проверить возможные проблемы с водопроводом?

    Домашний осмотр может защитить вас от неприятных, дорогостоящих сюрпризов позже, а иногда и дать вам некоторую способность торговаться, чтобы заставить продавца снизить цену, если что-то важное необходимо устранить. В некоторых случаях проверка может показать, что вам лучше заставить продавца сделать ремонт или даже уйти от дома, чем иметь дело со всеми его проблемами. В других случаях домашний осмотр даст вам душевное спокойствие, зная, что вы покупаете звуковую структуру, которая не будет серьезной головной болью или денежной ямой.

  5. Вторичные проверки
    Если домашняя инспекция выявляет любые потенциальные серьезные проблемы, вы можете решить провести некоторые вторичные проверки. В то время как домашние инспекторы чрезвычайно полезны при диагностике любых проблем, они часто являются обобщающими, а не специалистами. И даже если у них есть опыт в одной области, например, в сантехнике, они не будут иметь ее в каждой области, которая имеет значение (например, сантехника, электричество, кровля и т. Д.). Если домашний инспектор идентифицирует возможную проблему, они могут рекомендовать, чтобы у вас был более специализированный профессионал, изучив предмет, прежде чем продолжить транзакцию. Ожидайте заплатить несколько сотен долларов за каждую проверку (но помните, что основные проблемы могут стоить тысячи долларов, чтобы исправить).
  6. Отчет об опасности
    Этот документ будет получен от вашего имени (вам ничего не нужно делать), и он расскажет вам, как ваш дом находится в зоне шума аэропорта, зоне наводнения или что-то еще что может представлять значительную опасность или неприятность для вас как домовладельца в этом месте.Если дом находится в опасных зонах, кредитор может потребовать, чтобы вы приобрели дополнительное страхование (страхование от наводнений является общим).
  7. Обзор раскрытия информации о продавце
    Продавец и его агент юридически обязаны раскрывать любые известные проблемы с домом. Возможно, им придется заполнить подробный вопросник с просьбой конкретно прокомментировать состояние различных компонентов дома. Однако, если владелец является банком, он сможет выйти из этой части сделки, потому что нельзя ожидать каких-либо предварительных знаний о состоянии дома.
  8. Избегайте проблем с заголовком
    Получите страховку на титул и страховку титула. Поиск по названию проверяет, чтобы не было требований к собственности, отличной от текущего владельца, например, налогового залога. Вы хотите, чтобы собственность была свободной и понятной, и отчет о названии будет гарантировать, что это может произойти. Если в заголовке есть какие-либо облака, они могут (и должны) быть разрешены, пока вы находитесь под защитой процесса условного депонирования, чтобы транзакция прошла. Страхование титула защищает вас и кредитора от любых будущих ложных претензий к имуществу, таких как кто-то, претендующий на наследство одного из предыдущих владельцев имущества.
  9. Проведите заключительную прогулку через
    . Перед закрытием вы и ваш агент пересматриваете дом, чтобы убедиться, что никакого повреждения не произошло, пока дом находится в режиме условного депонирования. Если это так, вы должны убедиться, что оно исправлено, прежде чем вы овладеете.

Одна часть процесса условного депонирования настолько важна, что она заслуживает своего собственного раздела - застраховаться. Мы обсудим это дальше.