10 Вещей, чтобы знать о 1031 биржах

Налоговые ботаники могут израсходовать внутренние секторы внутренних доходов, но большинство людей никогда не выходит за пределы 401 (k). (Правильно, план сбережений на рабочем месте назван в честь раздела налогового кодекса.)
Тем не менее, «Раздел 1031» медленно проникает в повседневную беседу, обмениваемую риэлторами, титульными компаниями, инвесторами и футбольными мамами , Некоторые даже настаивают на том, чтобы превратить его в глагол, a la FedEx, как в: «Давайте 1031, что строительство для другого». (В то время как Раздел 1031 не ограничивается недвижимостью, это ясно, где большая часть обсуждения имеет место.)

Когда у вас есть налогооблагаемый доход, но нет наличных денег
10 способов аутсорсинга вашей налоговой декларации
3 налоговых ошибки, которые вы делаете каждый день
Итак, что такое 1031? В целом, обмен 1031 (также называемый обменным путем или Starker) представляет собой своп одного бизнеса или инвестиционного актива для другого. Хотя большинство свопов облагаются налогом в качестве продаж, если вы приходите в течение 1031 года, у вас либо не будет налога или ограниченного налога, подлежащего оплате на момент обмена. (Для получения дополнительной информации см. Избегайте увеличения капитала при продаже дома .)
Фактически вы можете изменить форму своих инвестиций без (как это видит IRS), обналичивая или признавая прирост капитала , Это позволяет вашим инвестициям продолжать увеличивать налог. Нет никакого ограничения на то, сколько раз или как часто вы можете сделать 1031. Вы можете перевернуть прибыль от одной части инвестиционной недвижимости к другой в другую, а другую. Хотя у вас может быть прибыль от каждого свопа, вы избегаете налога до тех пор, пока вы на самом деле не будете продавать наличные много лет спустя. Тогда вы, надеюсь, заплатите только один налог, и что при долгосрочной ставке прироста капитала (в настоящее время 15%).
Предупреждение: применяются специальные правила, когда амортизируемое имущество обменивается в 1031 году. Оно может инициировать прибыль, известную как «амортизация амортизации», которая облагается налогом как обычный доход. В общем, если вы поменяете одно здание на другое здание или одну машину на другую машину, вы можете избежать этой повторной поимки. Но если вы обменяете улучшенную землю со зданием на неулучшенную землю без здания, амортизация, которую вы ранее требовали в здании, будет возвращена в качестве обычного дохода.
Такие осложнения - вот почему вам нужна профессиональная помощь, когда вы делаете 1031. Тем не менее, если вы рассматриваете 1031 - или просто любопытно - вот 10 вещей, которые вы должны знать.

1. 1031 не предназначен для личного использования.
Резерв предназначен только для инвестиционной и коммерческой недвижимости, поэтому вы не можете поменять место проживания на родину для другого дома. Есть способы, которыми вы можете использовать 1031 для замены домов отдыха, но эта лазейка намного уже, чем раньше. Подробнее см. № 10.

2. Но какое-то личное имущество квалифицируется.
Большинство 1031 бирж недвижимости. Тем не менее, некоторые обмены личной собственности (скажем, картины) могут быть квалифицированы.Обратите внимание, однако, что обмен корпоративными акциями или партнерскими интересами не квалифицируется. С другой стороны, интересы как арендатора в общем (иногда называемые TIC) в недвижимости.
3. «Подобный-добрый» является широким.
Большинство обменов должны быть просто «добрыми» - загадочная фраза, которая не означает, что вы думаете, что это значит. Вы можете обменять многоквартирный дом на необработанную землю или на ранчо для торгового центра. Правила на удивление либеральны. Вы даже можете обменять один бизнес на другой. Но опять же, есть ловушки для неосторожных.
4. Вы можете сделать «задержанный» обмен.
Классически обмен предполагает простой обмен одним свойством для другого между двумя людьми. Но шансы найти кого-то с точной собственностью, которую вы хотите, кто хочет получить точную собственность, у вас мало. По этой причине подавляющее большинство обменов задерживается, три участника или биржи «Старкер» (названные в честь первого налогового дела, который позволил им). В задержанном обмене вам нужен посредник, который удерживает наличные деньги после того, как вы «продадите» свою собственность и использует ее для «покупки» вам заменяющего имущества. Этот трехсторонний обмен рассматривается как своп.
5. Вы должны указать свойство замены.
Есть два ключевых правила синхронизации, которые вы должны соблюдать в задержанном обмене. Первый относится к обозначению свойства замены. После продажи вашей собственности посредник получит денежные средства. Вы не можете получить денежные средства или это испортит лечение 1031. Кроме того, в течение 45 дней после продажи вашей собственности вы должны назначить заменяющее имущество в письменной форме посреднику, указав имущество, которое вы хотите приобрести.
6. Вы можете указать несколько свойств замены.
Уже давно обсуждаются, сколько объектов вы можете назначить и какие условия вы можете наложить. IRS заявляет, что вы можете назначить три свойства в качестве назначенного свойства замены, пока вы в конце концов закрываете один из них. Кроме того, вы можете назначить больше свойств, если вы попадете в определенные оценочные тесты. Например, вы можете указать неограниченное количество потенциальных свойств замены, если справедливая рыночная стоимость сменных свойств не превышает 200% от совокупной справедливой рыночной стоимости всех обменных свойств.
7. Вы должны закрыть в течение шести месяцев.
Второе правило синхронизации в задержанном обмене относится к закрытию. Вы должны закрыть новое имущество в течение 180 дней после продажи старого. Обратите внимание, что два периода времени выполняются одновременно. Это означает, что вы начинаете считать, когда продажа вашей недвижимости закрывается. Если вы назначаете заменяющее имущество ровно через 45 дней, у вас останется 135 дней, чтобы закрыть заменяющее имущество.
8. Если вы получаете наличные деньги, они облагаются налогом.
У вас могут быть наличные деньги после того, как посредник приобретет заменяющее имущество. Если это так, посредник выплатит вам его в конце 180 дней. Эти деньги, известные как «загрузочные», будут облагаться налогом как частичные доходы от продажи вашей недвижимости, как правило, в виде прироста капитала.
9. Вы должны рассмотреть ипотеку и другие долги. Один из основных способов, с которыми люди сталкиваются с этими транзакциями, - это не рассмотрение кредитов. Вы должны рассмотреть ипотечные кредиты или другую задолженность по имуществу, которое вы откажетесь, и любую задолженность по заменяющему имуществу. Если вы не получите наличные обратно, но ваша ответственность снижается, это тоже будет рассматриваться как доход для вас, как наличные деньги. Предположим, у вас была закладная в размере 1 миллиона долларов на старое имущество, но ваша закладная на новую собственность, которую вы получаете взамен, составляет всего 900 000 долларов. У вас есть 100 000 долларов прибыли, которая также классифицируется как «загрузка», и это будет облагаются налогом.
10. Использование 1031 для дома для отдыха сложно. Вы можете продать свое основное место жительства и в сочетании с вашим супругом защищать 500 000 долларов в капитале, если вы живете там в течение двух лет из последних пяти. Но этот перерыв недоступен для вашего второго или каникулярного дома. Возможно, вы слышали рассказы о налогоплательщиках, которые использовали 1031, чтобы обменять один отпуск на другой, возможно даже на дом, где они хотят уйти на пенсию. 1031 отсрочил любое признание выигрыша. Позже они переехали в новое имущество, сделали его основным местом жительства и в конечном итоге планировали использовать исключение прироста капитала в размере 500 000 долларов.
В 2004 году Конгресс ужесточил эту лазейку. Да, налогоплательщики все еще могут превратить дома для отдыха в аренду и сделать 1031 биржи. Пример: вы прекратите использовать свой домик на пляже, сдаете его в аренду в течение шести месяцев или года, а затем обмениваете его на другую недвижимость. Если вы действительно получаете арендатора и ведете себя по-деловому, вы, вероятно, превратили дом в инвестиционную собственность, что должно сделать ваш обмен 1031 ОК. Но если вы просто держите его в аренду, но на самом деле у них нет арендаторов, это, вероятно, нет. Факты будут ключевыми, как и сроки. Чем больше времени прошло после того, как вы конвертируете свойство, тем лучше. Хотя абсолютного стандарта нет, ничего, кроме шести месяцев добросовестного использования в аренде, вероятно, недостаточно. Год будет лучше.
Если вы хотите использовать свойство, которое вы заменили как ваш новый второй или даже основной дом, вы не можете сразу перейти. В 2008 году IRS изложила правила безопасной гавани, в соответствии с которыми она заявила, что не будет оспаривать, будет ли заменяемое жилье квалифицироваться как инвестиционное имущество в целях 1031. Чтобы удовлетворить эту безопасную гавань, в каждом из двух 12-месячных периодов сразу после обмен: (1) вы должны арендовать жилую единицу другому лицу для аренды в течение 14 дней или более; и (2) ваше личное использование жилого помещения не может превышать 14 дней или 10% от количества дней в течение 12-месячного периода, когда жилая единица арендуется по справедливой аренде.
Кроме того, после успешной замены одной каникулы / инвестиционной собственности на другую, вы не можете сразу преобразовать ее в свой основной дом и воспользоваться преимуществом в размере 500 000 долларов США. До того, как закон был изменен в 2004 году, инвестор может передать одну арендуемую недвижимость в обмен 1031 на другую арендуемую недвижимость, сдать в аренду новую арендуемую недвижимость в течение определенного периода времени, переехать в собственность на несколько лет, а затем продать ее, воспользовавшись исключение выгоды от продажи основного места жительства.Теперь, если вы приобретете собственность на бирже 1031 и позже попытаетесь продать это имущество в качестве основного места жительства, исключение не будет применяться в течение пятилетнего периода, начинающегося с даты, когда имущество было приобретено в 1031-видеальном обмене. Другими словами, вам придется подождать намного дольше, чтобы использовать первичный налоговый брокер.